發(fā)文機(jī)關(guān) 太康縣人民政府
發(fā)文字號(hào) 太政〔2022〕21號(hào) 發(fā)布日期 2022-12-28
太康縣人民政府
關(guān)于印發(fā)《太康縣住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》的
通 知
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府有關(guān)部門：
為加強(qiáng)對(duì)全縣住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)的管理，經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)將《太康縣住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》，印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。
2022年12月28日
太康縣住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見
為進(jìn)一步規(guī)范縣域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平，理順管理體制，改善群眾居住環(huán)境，促進(jìn)我縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號(hào)）、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《周口市人民政府關(guān)于規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》（周政〔2019〕7號(hào)）等法律法規(guī)和文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本意見。
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)黨的二十大和中央、省、市城市工作會(huì)議精神，進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)（行政村）管理職能、完善服務(wù)功能，著力解決縣域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的矛盾和問題，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，構(gòu)建共建共治共享的社會(huì)治理格局，逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)與業(yè)主自治管理相結(jié)合的物業(yè)管理新機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，提高群眾生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。
二、目標(biāo)任務(wù)
著力培育一批物業(yè)管理品牌企業(yè)，建設(shè)一批和諧有序、綠色文明、創(chuàng)新包容的物業(yè)社區(qū)。縣域老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%以上，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。
三、基本原則
（一）堅(jiān)持“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則。按照“行業(yè)管
理部門監(jiān)督指導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）落實(shí)”的物業(yè)管理新體制，推進(jìn)物業(yè)管理權(quán)力下放、重心下移，切實(shí)解決社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題。
（二）堅(jiān)持“業(yè)主自治、依法監(jiān)管”的原則。指導(dǎo)、鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，制定管理公約，自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主動(dòng)參與小區(qū)公共事務(wù)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）加強(qiáng)對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作的管理，依法履行監(jiān)管職責(zé)，確保業(yè)主自治活動(dòng)健康有序發(fā)展。
（三）堅(jiān)持“市場(chǎng)主導(dǎo)、分類管理”的原則。遵守市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，放寬物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入環(huán)境，激活物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)。前期物業(yè)項(xiàng)目管理通過公開招標(biāo)準(zhǔn)入，后期物業(yè)項(xiàng)目管理通過業(yè)主大會(huì)選聘或公開招標(biāo)準(zhǔn)入，老舊小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目管理通過改造由政府主導(dǎo)引入。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目管理類別的不同，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)不同物業(yè)項(xiàng)目的差異化管理。
四、主要工作
（一）加強(qiáng)物業(yè)管理的屬地職能。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要將物業(yè)管理工作納入綜合治理內(nèi)容，每半年安排部署不少于一次，每年專項(xiàng)檢查不少于兩次。年底，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要對(duì)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作開展情況進(jìn)行綜合考核驗(yàn)收，并將考核結(jié)果予以通報(bào)。落實(shí)物業(yè)管理重心下移的新要求，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要明確職責(zé)，指定責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)轄區(qū)小區(qū)數(shù)量、規(guī)模和物業(yè)任務(wù)的實(shí)際，配備不少于3名以上物業(yè)管理專職人員，督促和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)，所需經(jīng)費(fèi)由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)保障；建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期或不定期召集住建、公安、城市管理等部門，社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、天然氣、通訊、供暖等專營(yíng)單位參與協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的主要問題；完善物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，建立糾紛投訴臺(tái)賬，受理日常投訴。綜合運(yùn)用行政、稅收、補(bǔ)貼、信用的手段，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛進(jìn)行調(diào)處；對(duì)無(wú)物業(yè)管理和無(wú)主管單位的老舊小區(qū)，加強(qiáng)居民安全管理，主動(dòng)實(shí)施托管。業(yè)主實(shí)行自行管理的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）加強(qiáng)事中、事后的監(jiān)督管理，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平。社區(qū)物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甄別確認(rèn)后，報(bào)相關(guān)行政執(zhí)法單位予以處罰。
搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）負(fù)責(zé)落實(shí)上級(jí)人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)服從政府統(tǒng)一指揮，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施，不得擅離崗位。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間的活動(dòng)給予物資和資金支持。
業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法落實(shí)政府的各項(xiàng)應(yīng)急措施，積極開展自救。
（二）鼓勵(lì)、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自治，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人任職條件、提名進(jìn)行審查，全面參與小區(qū)公共事務(wù)管理。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上、業(yè)主入住戶數(shù)比例達(dá)到30%以上或前期物業(yè)解除（到期）前90天的，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在收到建設(shè)單位或10名以上業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)?zhí)岢龀闪⑹状螛I(yè)主大會(huì)籌備組的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)在30日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的代表?yè)?dān)任，并在60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，通過有效業(yè)主投票選舉選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以黨建為引領(lǐng)，充分發(fā)揮基層黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，優(yōu)先選配共產(chǎn)黨員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主戶數(shù)超過300戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行與業(yè)主大會(huì)相同的職責(zé)。
新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；單位小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由所在單位承擔(dān)；老舊小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府承擔(dān)、公租房小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由縣政府承擔(dān)。
（三）開展前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作。建立前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作機(jī)制，落實(shí)《周口市人民政府前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（周政辦〔2018〕65號(hào)）規(guī)定，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)、樹立服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)質(zhì)量，營(yíng)造良好的準(zhǔn)入競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在建物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目必須進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在開始銷售前30日完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前90日完成。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證、現(xiàn)房銷售備案和非出售新建項(xiàng)目竣工備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)備案通知書或其他證明文件，確保前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作落到實(shí)處。
（四）全面規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理是社會(huì)管理的“細(xì)胞”，是社區(qū)服務(wù)的一支重要力量，社區(qū)和諧是社會(huì)和諧的基礎(chǔ)。物業(yè)管理事關(guān)群眾切身利益，事關(guān)城鄉(xiāng)基層和諧穩(wěn)定，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)全面規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理。
1.做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘。前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或另聘做出決定。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)做出決定后30日內(nèi)完成合同續(xù)簽工作。業(yè)主大會(huì)決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以書面形式提前60日告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在約定的時(shí)間內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)論續(xù)聘、終止或另聘均應(yīng)提前60日?qǐng)?bào)告社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)要按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)的續(xù)聘或另聘工作，確保小區(qū)物業(yè)管理連續(xù)穩(wěn)定、無(wú)縫連接、不留空白。
2.落實(shí)物業(yè)管理各項(xiàng)備案工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)履職盡責(zé)能力，提高物業(yè)管理水平，規(guī)范物業(yè)行政備案工作。一是落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域備案。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，登錄河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)管理、物業(yè)管理監(jiān)管平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管平臺(tái)”），向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案。二是落實(shí)前期物業(yè)管理招標(biāo)中標(biāo)備案。建設(shè)單位在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前，登錄監(jiān)管平臺(tái)，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)備案；自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)登錄監(jiān)管平臺(tái)，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行前期物業(yè)管理中標(biāo)備案。三是落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)登錄監(jiān)管平臺(tái)，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)備案。四是落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)登錄監(jiān)管平臺(tái)，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案。五是業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府將備案情況抄送住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定辦理有關(guān)備案手續(xù)的，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)責(zé)令其限期改正。
3.推進(jìn)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目信息公示。為回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)、收益權(quán)，依法保障業(yè)主的權(quán)益，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行信息公示。建設(shè)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)在適宜位置設(shè)計(jì)符合配建要求的物業(yè)管理用房，并明確其實(shí)用功能。縣自然資源部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或附圖上載明并公示。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房坐落位置和建筑面積，并將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)合同期限等內(nèi)容納入商品房銷售信息，并公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、投訴電話；公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)費(fèi)繳納、公共費(fèi)用分?jǐn)偂⒐膊课缓凸苍O(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益支出等情況；公示電梯、水、電、氣等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)等情況。同時(shí)，相關(guān)責(zé)任單位要公示本部門的受理投訴電話。
4.加強(qiáng)停車位分配和管理。縣自然資源部門應(yīng)當(dāng)明確車位的配套比例，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖或相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)中予以說明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域的車位、車庫(kù)的配置比例在小區(qū)的顯著位置進(jìn)行公示；應(yīng)將規(guī)劃車位、車庫(kù)的處置方式向物業(yè)買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示并在商品房預(yù)售合同中約定出售價(jià)格、出租方式、出租價(jià)格、出租期限等內(nèi)容。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未處置且空置的規(guī)劃車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主購(gòu)買和承租后還有多余規(guī)劃車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路、場(chǎng)地劃定車位停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就車位分配方式、管理費(fèi)、收益分配方式等充分征求業(yè)主意見，業(yè)主大會(huì)成立前，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。
5.執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)雙方履行義務(wù)、行使權(quán)力的基礎(chǔ)，也是保障物業(yè)雙方合法權(quán)益的法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、專項(xiàng)維修資金的使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，物業(yè)雙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同約定，約定之外的權(quán)力與義務(wù)和禁止的行為依照《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》執(zhí)行，特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符的原則，根據(jù)市場(chǎng)情形，合理約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合同未予標(biāo)明的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后調(diào)整；未成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，方能調(diào)整，堅(jiān)決杜絕物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)、不經(jīng)法定程序亂調(diào)整的行為。
6.開展示范小區(qū)評(píng)選活動(dòng)。根據(jù)“以點(diǎn)帶線，以線帶面”原則，有序開展“示范小區(qū)”評(píng)選活動(dòng)，每年要推出兩個(gè)以上示范小區(qū)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持發(fā)展的意見，明確獎(jiǎng)懲措施，選擇一批基礎(chǔ)配套設(shè)施完備、規(guī)模較大、服務(wù)管理水平相對(duì)較高的小區(qū)，作為示范小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)扶持。被評(píng)為示范小區(qū)的，除進(jìn)行表彰外，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府還應(yīng)對(duì)小區(qū)的管理主體給予必要的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。
7.依法收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)的從業(yè)主體，為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)積極按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拖欠或拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可進(jìn)行公示催繳。逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
8.加強(qiáng)企業(yè)的監(jiān)督管理。充分利用法律賦予的職能，縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位按施工許可的內(nèi)容配建小區(qū)配套設(shè)施，督促其將小區(qū)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，確保小區(qū)建設(shè)、移交、后期管理全程處于良性狀態(tài)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)，落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同備案、履行物業(yè)服務(wù)合同約定、定期公示物業(yè)服務(wù)信息及做好政府安排部署的其他工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約或管理規(guī)約的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，配合有關(guān)部門依法處置到位。對(duì)在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)存在問題的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將其作為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象，加大日常監(jiān)管力度，提高現(xiàn)場(chǎng)檢查、抽查比例和頻次，達(dá)到有效約束違法主體，促進(jìn)違法行為的糾正和依法經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善。
（五）創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理模式。加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）黨組織建設(shè)，積極探索在黨員較多的小區(qū)成立黨員代表小組，并參與小區(qū)管理。轄區(qū)民警是黨員的，可以兼任社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）副主任；不是黨員的，可兼任社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）工作人員。縣自然資源部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、供水、供電、天然氣、供暖、通訊等專營(yíng)單位及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要各司其職、各負(fù)其責(zé)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、綜合驗(yàn)收等關(guān)口，認(rèn)真落實(shí)本實(shí)施意見的規(guī)定。
新建住宅小區(qū)全面實(shí)行物業(yè)管理，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位通過招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的，根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)需求的不同，可招標(biāo)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可業(yè)主自治。
老舊住宅小區(qū)的管理主要采取聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人自治的管理模式。經(jīng)改造具備召開業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。改造后不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）負(fù)責(zé)，組織落實(shí)保潔、綠化、保安、消防等基礎(chǔ)性服務(wù)，指導(dǎo)業(yè)主按照有關(guān)規(guī)定建立電動(dòng)車充電樁設(shè)施。
物業(yè)管理有關(guān)職能部門及各專營(yíng)單位，要按照法律法規(guī)的要求，認(rèn)真履職盡責(zé)，公布舉報(bào)投訴電話，安排專人負(fù)責(zé)，主動(dòng)參與社區(qū)(行政村）的物業(yè)管理。各專營(yíng)單位從審查詳細(xì)性規(guī)劃、建設(shè)施工監(jiān)督、綜合性竣工驗(yàn)收等方面，充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，全程參與方案審查、施工監(jiān)督和綜合驗(yàn)收，確保專營(yíng)設(shè)施設(shè)備配套工程質(zhì)量安全。專營(yíng)單位無(wú)故不參加綜合驗(yàn)收，又未說明情況的視為同意驗(yàn)收。同時(shí)，各專營(yíng)單位立足社會(huì)服務(wù)功能，對(duì)建設(shè)單位建設(shè)的符合規(guī)范和有關(guān)政策的專營(yíng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)應(yīng)無(wú)條件接管，加強(qiáng)后期的維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行，務(wù)必
做到對(duì)終端業(yè)主單獨(dú)計(jì)量收費(fèi)。
（六）加強(qiáng)住宅物業(yè)配套項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)管。各相關(guān)職能部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房、道路及綠化、供水、排水、供電、供氣、通信、電梯等配套建設(shè)的全程監(jiān)管，確保物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、特種設(shè)備、專營(yíng)設(shè)施設(shè)備，按照設(shè)計(jì)和規(guī)劃要求建成、登記、使用和移交，為住宅小區(qū)投入使用后的物業(yè)規(guī)范管理夯實(shí)基礎(chǔ)。
（七）開展物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目行政執(zhí)法檢查。縣物業(yè)管理行政執(zhí)法部門要及時(shí)調(diào)整執(zhí)法力量，擴(kuò)大行政執(zhí)法范圍，消除執(zhí)法“盲點(diǎn)”，組建物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目執(zhí)法分隊(duì)，將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目執(zhí)法與市容環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化等執(zhí)法同安排、同實(shí)施、同考核；重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)管理用房配備、物業(yè)企業(yè)信息公示、物業(yè)服務(wù)區(qū)域備案、承接查驗(yàn)備案、物業(yè)服務(wù)合同備案等情況的執(zhí)法；對(duì)新修《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》新增行政處罰項(xiàng)目做好行政指導(dǎo)工作，加強(qiáng)事前提示、事中指導(dǎo)、事后監(jiān)管，充分保障執(zhí)法相對(duì)人的合法權(quán)益；對(duì)執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)的違法行為，嚴(yán)格依法處理到位，切實(shí)維護(hù)法律權(quán)威。
五、保障措施
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)。成立太康縣社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（辦公室設(shè)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）。辦公室負(fù)責(zé)落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組安排的日常工作，組織召開有關(guān)工作會(huì)議，指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）開展物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）物業(yè)管理工作開展情況進(jìn)行督促、檢查。領(lǐng)導(dǎo)小組定期召開聯(lián)席會(huì)議，安排部署工作，研究解決社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的矛盾和問題。各有關(guān)成員單位指定一名工作聯(lián)絡(luò)員，負(fù)責(zé)與領(lǐng)導(dǎo)小組的日常聯(lián)系及工作落實(shí)。同時(shí)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府履行社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）物業(yè)管理職責(zé)，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政部門將本級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦公經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算范圍，確保機(jī)構(gòu)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，工作正常開展。
（二）明確分工，履職盡責(zé)。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為轄區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備、成立、物業(yè)管理委員會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)備案和業(yè)主大會(huì)換屆選舉工作；受理物業(yè)糾紛投訴，指導(dǎo)社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心開展工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的違法行為向有關(guān)部門提出處罰建議。
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)落實(shí)有關(guān)法律法規(guī)和政策宣傳引導(dǎo)工作，擬定物業(yè)管理辦法和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全縣物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作和其他備案工作；負(fù)責(zé)對(duì)人防工程維護(hù)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查；
縣自然資源部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的違法建筑進(jìn)行認(rèn)定和查處；
縣城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)破壞基礎(chǔ)設(shè)施及綠地等違法行為進(jìn)行查處；
縣市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查無(wú)照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)行為，負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備運(yùn)行安全和計(jì)量監(jiān)管；
縣公安部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的治安、技防、消防、保安服
務(wù)等工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和查處；
縣財(cái)政部門、審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)專項(xiàng)維修資金使用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；
縣生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)對(duì)環(huán)境污染等違法行為進(jìn)行監(jiān)督檢查和查處；
縣工信部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)光纖到戶建設(shè)和改造進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)光纖壟斷行為進(jìn)行查處；
縣供電公司、電信公司、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、自來水公司、燃?xì)夤镜认嚓P(guān)單位負(fù)責(zé)交付使用前驗(yàn)收把關(guān)工作，做到一戶一表，向終端客戶收費(fèi)，負(fù)責(zé)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)、管理和升級(jí)改造。
（三）加強(qiáng)督導(dǎo)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。
縣社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期或不定期對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）物業(yè)管理工作進(jìn)行督導(dǎo)，對(duì)思想不重視、工作開展滯后、轄區(qū)小區(qū)問題頻出的單位，嚴(yán)格予以通報(bào)批評(píng)，或?qū)τ嘘P(guān)當(dāng)事人實(shí)施追責(zé)。結(jié)合“示范小區(qū)”創(chuàng)建活動(dòng)，對(duì)獲得省、市示范小區(qū)的項(xiàng)目，財(cái)政部門按照標(biāo)準(zhǔn)足額撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金，通過嚴(yán)格獎(jiǎng)懲促進(jìn)我縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)水平有效提升。
附件：《太康縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單》
附 件
太康縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組
成員名單
組 長(zhǎng)：張大華 縣政府副縣長(zhǎng)
副組長(zhǎng)：陳 震 縣政府辦公室副主任
宋 華 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)
成 員：梁 飛 縣發(fā)展和改革委員會(huì)副主任
謝建勝 縣財(cái)政局副局長(zhǎng)
賈山林 縣審計(jì)局主任科員
李 強(qiáng) 縣公安局治安大隊(duì)大隊(duì)長(zhǎng)
李海濤 市生態(tài)環(huán)境局太康分局副局長(zhǎng)
曹奔馳 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副主任科員
張本成 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員、人防服務(wù)中心主任
李陸軍 縣城市管理局副局長(zhǎng)
皮 剛 縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局副局長(zhǎng)
王海新 縣稅務(wù)局副局長(zhǎng)
王巍亞 縣民政局副局長(zhǎng)
朱明明 縣消防救援大隊(duì)防火參謀
張 楠 縣工業(yè)和信息化局副主任科員
趙樹超 縣自然資源局副主任科員
劉 琦 國(guó)網(wǎng)太康縣供電公司副總經(jīng)理
李浸之 中國(guó)移動(dòng)太康分公司副總經(jīng)理
朱彩云 中國(guó)聯(lián)通太康分公司副總經(jīng)理
趙軍停 中國(guó)電信太康分公司副總經(jīng)理
趙紅嶺 太康縣自來水供應(yīng)公司副總經(jīng)理
張洪斌 太康縣潛能天然氣有限公司副總經(jīng)理
23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管副職
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，辦公室地點(diǎn)設(shè)在縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，宋華同志兼任辦公室主任，曹奔馳同志兼任辦公室副主任。